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		<title>税理士、不動産鑑定士事務所　名古屋市の株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ｜</title>
		<link>http://www.amsgroup.co.jp/</link>
		<description>愛知県名古屋市の・不動産鑑定士事務所の株式会社エーエムエス（ＡＭＳ）及び樋沢武司税理士事務所が不動産鑑定評価、相続税対策、事業承継をトータルサポート。</description>
		<language>ja</language>
		<pubDate>Sun, 21 Dec 2025 14:10:07 +0900</pubDate>
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			<title>不動産に関する質問｜株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ</title>
			<link>http://www.amsgroup.co.jp/situmon/hudousan.html</link>
			<description><![CDATA[
問１　土地を購入する際に気をつけることは何ですか。ご自分の居宅建築のために新規に土地を購入することを想定します。注意点はいくつもありますが、ここでは２つほどご紹介します。住宅用地購入でかなり多いのは土地区画整理事業施行済みもしくは施行中の地域内の土地でしょう。土地区画整理事業は大規模なものになると、施行前と施行後で道路状況、地形、環境等が大きく変わってしまい、地元の人でさえ、以前はどのような状況であったかわからなくなる程です。液状化に関しては、愛知県の場合、「防災学習システム」という愛知県のＨＰで簡単に状況を把握することができます。名古屋駅西側から海部津島方面や港方面は「赤」や「黄」表示となっているところが目立ちます。赤のエリアが確実に液状化するわけではありません。これは５００ｍメッシュで危険度を告知しているに過ぎないからです。日本は災害から免れることのできない国です。液状化以外に活断層、土砂災害もあります。ひとつの事項に関する危険性だけに大騒ぎしても仕方ないと感じます。問２　不動産の証券化は今後どうなるのでしょうか。不動産の所有権（信託受益権を含む）を、不動産を所有するためだけを目的とする会社（ＳＰＣ，ＴＭＫ等と呼びます）に移転し、この会社の出資分等を小口化して第三者に配分し、一定の利益を配当する仕組みが不動産の証券化です。世界的に金余りの状況が続いており、行き場の無いマネーが再び不動産市場に流入しつつあるようです。アベノミクス効果も叫ばれており、証券化は一層進展することは間違いありません。問３　ＤＣＦ法とは何ですか。投資対象の不動産（土地建物）が生み出すであろう投資期間中のキャッシュフローの現在価値の総和に、投資期間満了時の転売価格を加算することにより不動産の価格を求めようとする手法です。英語のDiscounted Cash Flowの略です。ＤＣＦ法が重視されるようになった背景には、不動産の捉え方がこれまでの土地重視から、土地建物一体としての不動産に転換したことにあります。ＤＣＦ法適用に際しては、まずキャッシュフローの把握及び予測を行い、将来転売価格を査定するための還元利回り（ターミナルキャップレート）及び現在価値を算出するための割引率の査定が重要な要素となります。尚、保有期間に関してはかつては５～１０年が妥当とされましたが、近年では３～７年が標準的となっています。問４　今後、不動産価格はどうなるのでしょうか。2019年現在、都心部は収益性の観点から投資マネーの流入が顕著です東京・大阪・名古屋など大都市だけでなく、最近は地方の中核都市でも地価上昇傾向が明らかとなっています。他方で人口減少・過疎化・高齢化で大多数の地域では土地需要が減る一方であり、地価の下落は止まりません。そのような中で、今後も地価が下がらない、需要が見込めるエリアに投資が集中することは間違いなく、いわゆる地価の二極化が進むものと思われます。問５　中古マンションを購入しようと思うのですが。マンションは規格化された商品です。建築された年代によって間取り、外観、諸設備等が大きく変化していくことが特徴です。最近のマンションでは柱を外部に置き、梁もなく、室内が天井面でもフラットな構造になっていることが一般的です。天井も高く、２．５ｍも珍しくありません。築年数が１０年以上の中古マンションの場合、実物を見に行くと天井の高さに満足いかないという方、梁が出っ張っていて背の高い家具が置けないという不満が多いようです。またバス（風呂場）が狭い、部屋の結露がひどいなどの話もよく聞きます。問６　収益物件の適正な利回りはどの程度ですか。利回りと一言で言いますが、大きくは２つに分けられます。ひとつは収益不動産から挙げ得る総収入を不動産価格（＝投資価格あるいは時価）で割ったもので、これを粗利回り（グロス）といいます。もう一つは純収益（総収入から総費用を控除したもの、いわゆる利益部分）を不動産価格で割ったもので、純利回り（ネット）を呼びます。一般的には、粗利回りで表現することが多いのですが、これは収益不動産の用途（オフィスビル、店舗、賃貸マンション等）、築年数、立地状況、建物の品等（グレード）、空室状況、管理状況等によって大きく異なります。尚、巷の収益物件売買の広告で、「満室時利回り」と表記されていることがありますが、これはあくまでも現時点の想定家賃を基に満室であったとしたならば得られるであろう利回りです。決して現在の家賃収入から求めた利回りではありませんから、注意が必要です。特に今後は空室率の動向に留意しなければ安全な投資はできません。問７　方位によって土地価格にどの程度の格差がつくのでしょうか。日本人はつくづく日当たりを気にする民族だと思います。知らない場所に行ったときでも街中の住宅配置状態を見れば、おのずと南側はわかります（南向きに開口部を多く取っているので）。ここでいう方位とは道路と敷地の接道状況を意味します。南側方位とは敷地の南方に道路があり、一般的には居宅の南方に道路という「公開空地」が生じるため採光に恵まれます。分譲住宅団地、土地区画整理地内の土地売却の状況を見ると、現実に北方位と南方位の格差は拡大している観があります。愛知県内では北方位に比べると、南方位が１０～１５％程度、土地価格（単価）が高いようです。ただここで気をつけねばならないのは、地価に影響するのは「方位」ではなく、「日照・採光」であることです。北方位の土地であっても、地域全体が南ダレの傾斜地であれば日照・採光に大きなマイナス要素にはなりません。また敷地自体が大きい場合も、接道方位が影響する割合は減ります。更に敷地面積に比べて、敷地の奥行が長い土地も同様なことが言えます。問８　地価公示価格とは何ですか。地価公示とは、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年１月１日現在の地価を３月下旬に公表する制度です。国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示一ポイントごとに２人以上の不動産鑑定士に鑑定評価をさせ、審査・調整の後、公示することになっております。一般の土地取引価格に対しての指標を与え、公共事業の際の用地買収価格算定に活用することとされています。現在では、相続税路線価算定や固定資産税評価にも利用されています。尚、ほぼ同様な公的土地評価指標として愛知県等各都道府県が実施する地価調査というものもあります。 問９　相続路線価と時価とはどう違うのでしょうか。相続路線価は、主として相続税・贈与税申告の際に土地評価額算定で用いられる１平方メートル当たりの単価です。実際には該当する路線価に土地の形状、間口、奥行等を勘案して「画地調整」を施し、面積を掛けて総額を算出します。相続路線価は基本的に地価公示価格の８割水準と規定され、いわゆる「時価」よりは安くなるようになっています。しかしながら、道路の状況が異なっても、道路幅員が違っても同一の路線価が敷設されていることも少なくなく、また一部の地域では「時価」との逆転現象が指摘されるなど「精度」は粗いものとなっています。問10　人口減少時代です。不動産需要は減少するのではないですか。確かに日本は人口減少時代に突入しました。単純に考えれば土地需要及び賃貸共同住宅、賃貸オフィス等の需要は長期的には減少傾向は避けられないでしょう。&nbsp;但し、不動産の場合、その需給動向に大きな影響を及ぼすのは人口ではなく、世帯数です。実は日本は人口は減少しても、世帯数は当面増加し続けます。これは単身者世帯や少数家族世帯が今後増加するからです。また人口世帯数の増減は地域別の傾向も顕著であり、愛知県は首都圏に次いで人口の流入が続く地域であることが報道されています。従って、土地需要も賃貸需要も全体的にすぐに減少に転じる可能性は少ないものと思われます。不動産需要に関して言えば、人口減少時代は、地価の二極化に拍車を掛ける公算が大でしょう。地価が0円となる地域はかなり続出することと感じます。全体的な印象では、現在住宅地の平均地価が上昇に転じているところは人口世帯が増えているところです。地価の下落に歯止めがかからないところは人口世帯共減少傾向がはっきりしているところが多いようです。やはり長期的には人口動態と地価動向とは密接な関係があるようです。項目１項目２)★ -->
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			<pubDate>Sun, 22 Jul 2018 11:09:06 +0900</pubDate>
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			<title>遺言に関する質問｜株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ</title>
			<link>http://www.amsgroup.co.jp/situmon/igon.html</link>
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問1　遺言の種類遺言は法律に定める方式に従っていなければ無効です。これを「遺言の要式性」といいます。民法が定める遺言は、一般には「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の３種類があります。その他特別な方式として危急時遺言等がありますが、ここでは最も安全且つ有効な「公正証書遺言」を説明します。&nbsp;公正証書遺言は文字通り、公証人役場にて公正証書で遺言を作成します。証人が二人必要で、予め遺言原案を作成しておき、公証人が内容に間違いないかを遺言者に確認していく形式をとることが一般的です。&nbsp;原本は公証役場にて保管されるため、内容を後日偽造される恐れがなく、また紛失の危険性もなく、安全です。費用と時間は掛かりますが、私どもは原則、この方法による遺言しかお客様にお勧めしておりません。問2　公正証書遺言を作成したいのですが、どの程度費用が掛かりますか。公証人役場でかかる費用については、遺言の場合は、相続人、受遺者毎に価額を算定して合算します。不動産は固定資産評価額を基準に算定します。目的の価額が１億円までは基本手数料は43,000円です。これに３億円まで5,000万円毎に13,000円を加算します。例えば、目的の価額が２億円と評価された場合の手数料は69,000円ということになります。また、印紙税による印紙が必要となる場合があります。目的価額の計算例としては、金銭消費貸借は貸借金額。贈与は贈与額。売買契約は売買価格の２倍。賃貸借契約は賃料に期間を掛けた額の２倍。価額を算定できないものは500万円とみなして算定します。遺言者が病気やけが、高齢などで公証人役場に出向くことができない場合は、公証人が自宅や病院に出張して来てくれます。この場合、上記の手数料は５割増しとなり（上記例で２億円の場合は69,000円×1.5＝103,500円、日当(半日で１万円)、交通費（実費）が請求されます。また、遺言者の印鑑証明書、戸籍謄本、不動産の登記簿、固定資産評価証明書、証人の住民票が必要となります。公正証書遺言の作成手続きを第三者に依頼する場合は別途、費用がかかります。問3　遺言書が絶対に必要な場合ってありますか。私どもから見て、絶対に遺言を残して欲しいと思う場面はいくつもあります。言うまでもなく、子が無い夫婦の場合、双方がそれぞれ遺言書を残しておかないと万一のとき、相手の兄弟姉妹と相続争いをする羽目に陥ります。知り合いの弁護士からこんな具体例を聞いたことがあります。　夫婦子供２人の家族で、妻が男を作って家を出てしまい、残された家族３人が仲良く飲食業を営んでいました。ところが父が病気で死に、相続で何とか飲食店を残せたので、子供２人（兄、妹）が懸命になって店をきりもりして、なんとか軌道に乗せることができるようになったそうです。ところが何と、こんどは兄が交通事故で死亡、その結果、店は母のものとなってしまったのです。自分が死ぬことを想定して、遺言を書くというのは若い年代ではピンとこないでしょう。でもいざというときに遺言書を残しておいて損はないかもしれませんね。中身はいくらでも書き換えることができるのですから。問4　こんな遺言有効か？問題になるのは、自筆証書遺言であることがほとんどです。ノートなどの紙切れに遺言者が自分の意思なり、希望なりを書いてはあるのだが、様式上、法定要件を満たしていないケースが該当します。私も以前、こんな事案に当たりました。土地などそこそこの財産を所有しているご老人、家族は奥さんのみで、子供がおりません。ご本人の死後、残された奥さんから「姪宛ての遺言書があり、そこには姪にすべての財産を譲ると書いてあるのだが」と相談を受けました。私は驚きました。これが有効なら、奥さんには遺留分しか残らないのですから。奥さんご本人が遺言と称する紙切れ（本当にノートを破いたような紙でした）を見せていただきました。そこには「しんしょぜんぶ、○○（＝遺言者の姪の名前のみ）へ」とだけ書かれてあります。氏名も日付も押印もありませんので、「無効」です。おそらく遺言者は財産を姪に譲って、代わりに残された自分の奥さんの面倒を見てもらうつもりであったのでしょうが。とりあえずはほっと胸を撫で下ろしました。但し、遺言書らしきものが出てきた場合は、勝手に有効か無効かを判断するのではなく、専門家に確認してもらうことが肝心です。遺言書を偽造、隠蔽したと認定されてしまうと相続欠格者として相続人から排除されてしまいます。問5　遺言できる内容遺言できる事項は、法律的な効力を伴うものに限られます。従って、「家族仲良く暮らせ」とか「葬式は盛大にやれ」等書かれていても、法律的には無効です。もっとも相続人が遺言者の意思を尊重することはできます。遺言内容の効力のあるものは大体、以下のとおりです。・遺贈・相続人の廃除・相続分の指定又は指定の委託・遺産分割方法の指定又は指定の委託・遺産分割の禁止・遺言執行者の指定又は指定の委託・認知・後見人の指定。問6　後見制度について物事を判断する能力が衰えていく、あるいは既に衰えつつある場合、財産の管理や医療機関、施設への入所などの身上（しんじょう）に関する事柄を自分に代わって確実にやってくれる人がいると便利であり、何より安心です。そのために、本人をサポートする法制度がいくつか用意されています。まず成年後見・保佐・補助という３つの制度があります。これらは家庭裁判所の審判により本人の精神の状態の程度によって差を設けて決定されるものです。ひと昔前までは禁治産・準禁治産と呼ばれていた制度です。問7　任意後見契約とは何ですか。これは、今すぐ本人の保護が要求されるわけではないけれども、近い将来、本人の判断能力が今以上に低下した時に、自分に代わって財産管理などの仕事をしてくれる人（これを任意後見人といいます）を定めて、一定の仕事をしてもらうことを依頼する契約です。近年「任意後見契約に関する法律」という法律が制定されたことによる制度です。任意後見契約は本人が少し痴呆気味であると思われる場合でも任意後見契約を結ぶことはできます。つまり、本人に契約を結ぶことのできるだけの判断能力があると認められればできます。本人にその判断能力があるかどうかは、医師の診断書（過去からの掛かりつけの医者がいれば望ましいです）を取ってもらったり、関係者から事情を尋ねたりすることにより「公証人が」決めます。この公証人が決めるというのが最大のポイントです。前述の成年後見等は家庭裁判所の審判を受けなければなりませんが、任意後見契約制度を利用する場合は、公証人のレベルで決めることができるのです。そのため、任意後見契約を結ぶ時には、必ず公正証書でしなければならないとされています。問8　誰でも任意後見人になれますか。任意後見人になることができる者は、あまり制限がなく、誰でも成人であればなることができます。そのため、本人の兄弟、甥姪等の親族や親しい友人であってもかまいません。また弁護士・社会福祉法人・信託銀行等の専門家がなることもあります。任意後見人の仕事開始時期は、本人が自分の財産管理を十分に行うことができなくなった時からということになります。そして、家庭裁判所が任意後見人を監督する立場の「任意後見監督人」と呼ばれる人を選任することになっており、この選任をした時から、任意後見契約の効力が発生し、任意後見人はこの契約で定められた事務処理を始めることになります。任意後見監督人は、任意後見人からその事務処理状況の報告を受け、これに基づいて任意後見人の事務処理の状況を家庭裁判所に報告し、その指示を受けて任意後見人を監督します。このようにして、家庭裁判所がその選任した任意後見監督人を通じて任意後見人の代理権の乱用を防止できる仕組みになっています。そして公正証書により任意後見契約を結ぶと誰が誰にどんな代理権を与えたかという契約内容が公証人の嘱託により登記されます。任意後見監督人が選任された後（契約の効力が発生後）任意後見人は登記所から任意後見人の氏名や代理権の範囲を記載した登記事項証明書が交付されます。これが代理権を証明する公の書面になる訳です。問9　任意後見契約公正証書を作成するための費用どの程度かかりますか。公正証書作成費用は、基本手数料11,000円、登記嘱託手数料1,400円、印紙代4,000円、本人へ交付する正本代、郵送料がかかります。必要な書類は、本人が印鑑証明書、戸籍謄本、住民票、任意後見人になる人が印鑑証明書と住民票です。任意後見人に対する報酬は有償・無償どちらでもかまいません。有償の場合は、その金額や支払方法のすべては契約で決めることになります。一方、任意後見監督人は家庭裁判所が選任する者であるため有償ですが、報酬額は家庭裁判所が決め、本人の財産から支出されることになります。しかしながら、任意後見人の労苦に報いるために、任意後見契約を結ぶと同時に、公正証書で任意後見人に対して、より多くの遺産を相続させたり、遺贈をするのが公平の観点から見ても適当と思われます。必要書類等は前述のものがそのまま使えますので便利です。問10　任意後見契約は途中で解約できますか任意後見契約を途中で解約することについては、家庭裁判所が任意後見監督人を選任する前（契約の効力発生前）なら公証人の認証のある内容証明郵便でどちらからも契約を解除できますが、任意後見人が選任された後には、正当な理由がある場合に限り家庭裁判所の許可を受けて解除することになります。項目１項目２)★ -->
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			<pubDate>Sun, 22 Jul 2018 11:09:06 +0900</pubDate>
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			<title>相続に関する質問｜株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ</title>
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問1　相続人の範囲ある人の死亡により、その財産を相続できる者は民法で定められており、法定相続人と言います。法定相続人には順位があり、後順位の者は先順位の者がないときに初めて相続人となります。第１順位：子及びその代襲者（再代襲者）第２順位：直系尊属第３順位：兄弟姉妹及びその代襲者配偶者は常に上記の者と同順位で相続人となります。この場合の配偶者とはいわゆる「内縁の妻」は含まれません。問2　法定相続分とは法定相続分というと法律によって強制力のあるように聞こえますが、民法の考え方はまず、遺言があればそれを尊重して相続人の間で決める、遺言書がなければ、相続人間で自由に決めるということです。本来、法定相続分は法律によって与えられた目安程度の意味です。もっとも話し合いがこじれた場合はこの法定相続分が威力を発揮しますし、相続税の税額も法定相続分で計算しますので、重要なものであることには違いありません。民法では、以下のように規定しています。・子と配偶者が相続人である場合：子１／２、配偶者１／２・直系尊属及び配偶者が相続人である場合：直系尊属１／３、配偶者２／３・兄弟姉妹及び配偶者が相続人である場合：兄弟姉妹１／４、配偶者３／４・尚、子、兄弟姉妹が複数あるときは各自の相続分は均等です。注意点は非嫡出子（婚姻関係にない男女間に生まれた子）の相続分は、嫡出子（婚姻関係にある男女間に生まれた子）の１／２であり、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹（半血兄弟姉妹といいます）も他の兄弟姉妹の半分しか相続分がないことです。問3　遺留分とは民法では相続に関して、まず遺言を優先します。もちろん相続人等関係者全員が遺言と異なった遺産分割をすることに同意すれば、その分割は有効です。このように基本的に遺言者は自分の財産を遺言によって自由に処分することができますが、他方で残された遺族の生活を保障してあげることも重要であり、そのために規定されているのが「遺留分」です。遺留分とは一定の相続人に相続財産の一定割合を保証する制度です。遺留分は配偶者、子、直系尊属にのみ認められ、兄弟姉妹にはありません。遺留分の割合は相続人が直系尊属だけである場合は、被相続人の財産の１／３、その他の場合は１／２です。問3　相続税について相続税は、亡くなった方（＝被相続人）の遺産に対して、相続人を納税義務者とする税金です。税金が課せられる部分の金額（＝課税標準）を、課税遺産総額といいますが、これは下記の式で求められます。課税遺産総額＝相続財産等（積極財産）－債務・葬式費用－基礎控除 相続財産等には、みなし相続財産や３年以前贈与財産も含まれます。基礎控除は、５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数であり、法定相続人が４人いれば、基礎控除は９０００万円ということになります。尚、平成２７年からは上記の数字は３０００万円＋６００万円×法定相続人の数に変更されます。相続税を算定するのには、国税庁が定めている財産評価基本通達を理解しなければなりません。その他、一定面積の居住用土地等の評価額を減少することができる「小規模宅地」の制度や、生命保険金等には非課税枠もあります。問4　相続税は今後増税されますか。平成２７年１月から相続税制が変更になります。それによると基礎控除が４割圧縮され、基本部分が３，０００万円、法定相続人一人当たりの部分は６００万円とされています。また税率も新たに４５％、５５％の区分を設置するなど大幅な課税強化となります。試算では課税割合は現在の４％台から少なくとも７％台には上昇するとのことです。愛知県に限って言えば、この数字が１０％を超すだろうと言われております。これまで相続税とは無縁でこられた方々にも重くのしかかる形となりそうです。問5　土地評価について税理士が相続税申告書を作成する際、金融資産の評価等はどの税理士が担当しても大した差は出ませんが、土地評価に関してはかなり大きな差が生じます。土地を複数お持ちの被相続人の相続税申告書であれば、１００人の税理士が申告書を作成すると、１００通りの税額が算定されるとも言われております。土地評価はかなり専門的な知識と経験が要求される分野です。被相続人所有地の現場確認はもちろん、都市計画法、建築基準法あるいは土地区画整理法等の不動産に関する行政法規の知識は最低限不可欠ですし、また市役所等での聞き取り調査等多次元的な目で不動産を把握することが必要となります。弊社でも懇意の税理士さんから土地評価のみを、第三者観点からチェックする業務をしばしば行っています。相続路線価自体を税務署と掛け合って、廃止させた事例もあります。是非、相続税申告時には土地評価に詳しい税理士にお任せすることをお勧めいたします。問6　倍率地区について倍率地区とは、土地の相続評価に際して、当該土地の「固定資産評価額」に国税財産評価基本通達に定める「倍率」を乗じて、相続評価額とする旨定められている地区のことです。愛知県では概ね、市街化調整区域内の土地が該当します。倍率地区の土地は上述の通り、当たり前のように倍率を乗じるだけなので、税理士さんにとっては特に何もすることがないと安易に考える傾向があります。しかしながら基となる固定資産評価額に「無道路地」の補正がなされているか、「高圧線下地」の補正がなされているか、「がけ地」補正がなされているか等々、個々の市町村の土地評価手法を聞き取りしなければわからないものです。私共、不動産評価の立場からは逆に「倍率地区」こそ相続税申告に関しては神経を払うべきと感じます。土地評価の難しさは倍率地区にこそあるといえるでしょう。問7　広大地評価について相続評価上の広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」と規定されています。具体的な評価方法は国税庁のＨＰをご参照下さい。ここでは広大地の評価に際して、どのような判断をすべきかを中心にご説明申し上げます。広大地に該当しない例示を国税庁は公表しています。それによると、①すでに開発を完了しているビル等の敷地②現に宅地として有効利用されている建物敷地等（郊外型店舗等）③原則、容積率３００％以上④公共公益的施設用地のほとんど生じない土地⑤いわゆるマンション敷地⑥大規模工場用地となっています。よく税理士さんからは、近隣商業地域はだめなのか、準工業地域ではどうか、第１種中高層住居専用地域はマンション前提となってしまうのかとの質問が出ます。皆さん誤解されていますが、都市計画法上の用途地域というのは、その名の通り、都市計画に際し、将来このような用途として地域を発展させていこうという行政サイドの「計画・目標」であり、現実の土地利用を前提として定められているわけではありません。また容積率３００％以上というのはごく一部の例外を除けば、愛知県では名古屋市の他、若干の中核都市にしか見当たらない指定容積率です。このことからもわかる通り、少なくとも東海地方ではかなりの土地で広大地の評価規定の適用を受ける可能性は高いものと推察されます。しかしながら、素人判断は危険です。現在のところ税務署の担当者レベルもどこまで広大地規定が適用でき、どこから不可であるのかわからないのが実態です。いずれ適用例が増えるに連れ、広大地評価適用を否認されるケースも出てくるでしょう。土地評価に詳しい専門家へのご相談をお勧めします。問8　寄与分とは何ですか相続人が複数いる場合で、被相続人の生前中にその財産の増加について特別の貢献をした人がいるときは、その寄与をした相続人は遺産分割の際に法定相続分を超える額の遺産を取得する権利があるとされています。この部分を寄与分と呼びます。但し、この寄与分は単に被相続人の生活上の面倒を見ていたという程度では認められないことになっています。被相続人の事業に関して労務を無償（あるいは低額）で提供していたとか、被相続人の事業に財産上の給付をしたとか、被相続人の療養看護に金銭的な負担をしたとか、被相続人の財産形成に積極的に貢献していなければなりません。法律上は「財産増加」面のみが強調され、「精神的」な貢献は無視されてしまうのはいたしかたないことですが、実務的には遺産分割の際、弁護士、税理士等第三者が関与し、精神的な寄与分がある方に相当の貢献度合を反映させるのが賢明です。問9　遺産分割の際の「時価」とは何ですか。相続税評価額とは違うのでしょうか。遺産分割でもっとも問題になるのは不動産です。遺産分割は各資産を基本的に金銭に置き換えて計算することになります。この金銭に置き換える作業を「評価」と呼びますが、税理士等が相続税を計算する際に使用する評価ルールは国税庁が定めた財産評価基本通達（＝国税評価）によることになります。従って、一般的には遺産分割の際の評価を国税評価によって済ませてしまうことがあります。このこと自体は特に違法ではありませんが、国税評価と「時価」とは異なります。特に大きく異なるのが不動産です。土地に関して言えば、国税評価額は地価公示価格の概ね8割とされています。更に言えば土地の「時価」と地価公示価格との関係は一概には言えませんが、時価の９０～９５％が地価公示価格になるようになっています。時価に比べて地価公示価格はタイムラグがあるため、地価が上昇局面にある地域と下落局面にある地域では時価との関係も微妙な問題が生じます。また賃貸マンションなど「貸家＋貸家建付地」の場合などは国税評価と時価とは大きな乖離が生じます。愛知県の多くでは貸家建付地は自用地の８５％、貸家は自用家屋の７０％評価です。しかしながら賃貸マンションなどは「収益バブル」の影響で高額で取引されることが一般的です。この場合、国税評価と時価とは倍以上の格差があってもおかしくありません。遺産分割は民法に規定された事項ですから、あくまで時価がベースです。不動産の時価を知らずに国税評価額だけで遺産分割してしまうと後日、トラブルになりかねません。不動産鑑定士の活用を是非、お勧めします。問10　市街化調整区域内雑種地について広大地の評価規定公表とほぼ同時期に、市街化調整区域内の雑種地に関しても国税庁は評価手法を公表しました。この点も詳細は国税庁のＨＰをご覧下さい。ここでは当該規定に記されている斟酌割合に関して、概略を申し上げます。規定では斟酌割合は０％、３０％、５０％とに分けられています。斟酌割合をどのように判定するかが微妙な課題となりますが、手っ取り早いのは、次の方法です。当該雑種地の存する市町村の固定資産税課に出向き、まずこの雑種地の前面の路線価（＝固定資産評価上の路線価です。相続税路線価ではありません）を閲覧します。次に当該雑種地の固定資産評価額を見ます。仮に固定の路線価が３万円／㎡で、当該雑種地の固定資産評価額が１万７，８千円／㎡であれば、少なくとも相続評価上も斟酌割合３０％の適用が可能な土地と言えます。上記の例で、路線価が３万円で、固定資産評価額が数百円／㎡ということもあります。この場合はそもそも宅地比準ではなく、農地比準の雑種地であることから、農地としての評価額に農地としての倍率を乗ずるのが適当です。つまり、市町村は現況が雑種地であっても、実態は農地と判断しているわけです。そもそも雑種地という地目ほど適当な地目はありません。地目は宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、原野、牧場と定められ、それ以外の土地を雑種地と規定しているからです。つまり宅地に近い雑種地もあれば、農地に近い雑種地、山林に近い雑種地もあります。土地評価の難しさがここにも現れています。問11　被相続人の財産がわからない場合はどうしたらよいでしょうか。被相続人が所有していた財産をすべて棚卸しするのは結構てまひまが掛かるものです。まず不動産の場合、固定資産税の課税明細を確認することから始めますが、固定資産税は各市区町村単位で免税点を判定し、名寄せされるため、固定資産税非課税不動産や免税点以下の不動産しか所有していない場合、課税明細が納税者には来ません。その場合、心当たりのある市区町村に出向き、納税者として登録されていないかどうか確認する必要があります。更に名寄せは単独所有と共有とでは別管理されているので、名寄せを取る場合には共有部分の漏れがないようにしなければなりません。預金の場合は、近隣の金融機関各支店を手当たり次第、被相続人の口座がないかどうか調査することになります。身近な郵便局に思いもよらぬ口座があったことも少なくありません。被相続人の通帳の中身をよく吟味することも大切です。株式の配当が振り込まれていたりすることもあります。もっとも最良の方法は被相続人から亡くなる前にある程度、いろいろ聞き出しておくことなのですが‥‥。身内にすらなかなか財産状況を明らかにしない高齢者の方が少なくないのは何故なのでしょうか。問12　事業承継と相続税相続で一番やっかいなのは、同族法人株式です。特に被相続人の財産が自分が所有していた会社の株式しかなく、事業承継者以外の相続人が権利を主張すると事実上、事業そのものが成り立っていかなくなることもあります。平成２０年５月９日に「中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律」が国会で成立しました。税制面でも平成２１年度の税制改正で、中小企業（非上場の同族法人）株式を事業承継者が相続する場合、評価額を８０％減額し、当該部分に係る相続税を納税猶予する制度が創設されました。当初は使い勝手が悪いと評判は散々でしたが、現在では大幅に適用条件が緩和されています。とは言え、専門家抜きで手続きをするのは困難です。項目１項目２)★ 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			<pubDate>Sun, 22 Jul 2018 11:09:06 +0900</pubDate>
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			<title>起業・税制に関する質問｜株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ</title>
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問1　土地固定資産税の税額算定について土地の固定資産税（都市計画税を含む）の税額算定プロセスは複雑です。まず住宅用地と非住宅用地とで大きく異なります。非住宅用地は文字通り「住宅用地ではない宅地」のことです。よくマスコミでは「商業地等」と表現しますが、正しい概念ではありません。ここでは「非住宅用地」を例に挙げます。固定資産税は大体４月に市町村から課税明細が納税者に郵送されます。課税明細は土地所有者にとって非常に貴重な資料です。重要な用語は「評価額」、「課税標準額」及び「税額」です。まず「評価額」とはその土地の価額であり、大体地価公示ベースの7割程度にされています。次に「課税標準額」は実際に税率を掛けて税額を算出する基となる数値のことです。土地の固定資産税額算定プロセスがわかりにくいのは、評価額と課税標準額が一致しないことにあります。ここで皆さんにもうひとつ覚えていただきたいのが「負担水準」です。負担水準＝前年度課税標準額／当該年度の評価額で表されます。そしてこの負担水準の割合が７０％超の場合は、当該年度の課税標準額は評価額×７０％とされます。同様に６０～７０％の場合は、当該年度の課税標準額は前年度と同額とされます（据え置き措置）。６０％以下の場合は、前年度課税標準額＋当該年度評価額×５％で当該年度の課税標準額が算定されます（但し、上限は当該年度評価額の６０％）。問2　アパートを建てると土地固定資産税は安くなるそうですが固定資産税は「非住宅用地」と「住宅用地」とで大きな差が生じます。地方税法には「住宅用地の課税標準の特例」があり、小規模住宅用地（＝住宅部分１戸につき土地２００㎡まで）で固定資産税６分の１、都市計画税３分の１、一般住宅用地（＝小規模住宅用地以外の住宅用地）でそれぞれ３分の１、３分の２と課税標準を軽減する仕組みが取られています。遊休地１，０００㎡を例に取ると、アパート建設前はすべてが「非住宅用地」扱いであったのが、この土地に８戸で構成されるアパートを建築した場合、１，０００㎡すべてが「小規模住宅用地」となります。概算で言えば、固定資産税が６分の１に、都市計画税が３分の１に軽減されることになります。尚、実際には非住宅用地と住宅用地とでは負担水準及び負担調整措置の計算ルールに若干の違いがあり、上記の例はあくまで簡略化したものです。問3　新築家屋を贈与したらどうなりますか通常、家屋を贈与した場合は、相続税法の規定により、固定資産評価額を以って財産評価をし、当該金額で贈与税の計算をします。一方、新築家屋の固定資産評価額はせいぜい建築費総額の４～６割程度であり、２０００万円程度で贈与者が建築した家屋を一旦、自己の名義で保存登記し、翌年に固定資産評価額が出るのを待って、親族等に贈与したいのだがどうかという相談は少なくありません。新築同然である場合、税務当局が当該贈与行為に着目し、調査に掛かれば、かなりの率で「時価相当額」で贈与があったものとして修正申告を求めてくる可能性が高いものと思われます。よく新築同然の家屋を子に贈与して何のお咎めもなかったと豪語する方もいらっしゃいますが、これは道路交通法でいえば、時速５０ｋｍ制限のところを時速１００ｋｍで車を飛ばして警察につかまらなかったのと同じことです。確かに税務の世界は同じ行為をしても、お咎めがあったりなかったりするものです。それでは築何年の家屋なら良いのか、修繕したての家屋はどうかなどいろいろ疑問も出てきますが、その際は是非、私どもまでご質問お願いします。項目１項目２)★ -->
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			<pubDate>Sun, 22 Jul 2018 11:09:06 +0900</pubDate>
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			<title>不動産鑑定評価｜株式会社エーエムエス｜ＡＭＳ</title>
			<link>http://www.amsgroup.co.jp/gyoumu/kantei.html</link>
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不動産鑑定評価とは、土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいいます。
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			<pubDate>Thu, 10 May 2018 18:03:43 +0900</pubDate>
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