不動産鑑定士 税理士の株式会社エーエムエス ams

■ Contents ■
 ■ HOME
 ■ 不動産鑑定評価
 ■ 不動産物件調査
 ■ CRE戦略・不動産
  再生コンサルティング
 ■ 相続税対策
 相続税申告業務
 ■ 相続税還付手続き
 ■ 医業経営
   コンサルサルティング
 ■ 企業再生支援
   コンサルティング
 ■ 新規開業支援
   コンサルティング
 ■ 個人情報保護関連
 ■ Q&A集
 ■ 会社情報
 ■ リンク集

お問い合わせは・・・
 「相談フォームへ
Tel : 052-930-4486 
Fax : 052-930-4487 
E-mail : info@amsgroup.co.jp
 「新規起業及び各種税制」 解答集

 「新規起業及び各種税制」についての解答集ページです。

 新規起業及び各種税制 質問
土地固定資産税の税額算定について
アパートを建てると土地固定資産税は安くなるそうですが
新築家屋を贈与したらどうなりますか


 土地固定資産税の税額算定について
 土地の固定資産税(都市計画税を含む)の税額算定プロセスは複雑です。まず住宅用地と非住宅用地とで大きく異なります。非住宅用地は文字通り「住宅用地ではない宅地」のことです。よくマスコミでは「商業地等」と表現しますが、正しい概念ではありません。

 ここでは「非住宅用地」を例に挙げます。固定資産税は大体4月に市町村から課税明細が納税者に郵送されます。課税明細は土地所有者にとって非常に貴重な資料です。重要な用語は「評価額」、「課税標準額」及び「税額」です。

 まず「評価額」とはその土地の価額であり、大体地価公示ベースの7割程度にされています。次に「課税標準額」は実際に税率を掛けて税額を算出する基となる数値のことです。土地の固定資産税額算定プロセスがわかりにくいのは、評価額と課税標準額が一致しないことにあります。

 ここで皆さんにもうひとつ覚えていただきたいのが「負担水準」です。負担水準=前年度課税標準額/当該年度の評価額で表されます。
 そしてこの負担水準の割合が70%超の場合は、当該年度の課税標準額は評価額×70%とされます。
 同様に60〜70%の場合は、当該年度の課税標準額は前年度と同額とされます(据え置き措置)。
 60%以下の場合は、前年度課税標準額+当該年度評価額×5%で当該年度の課税標準額が算定されます(但し、上限は当該年度評価額の60%)。
△戻る
 アパートを建てると土地固定資産税は安くなるそうですが
 固定資産税は「非住宅用地」と「住宅用地」とで大きな差が生じます。地方税法には「住宅用地の課税標準の特例」があり、小規模住宅用地(=住宅部分1戸につき土地200uまで)で固定資産税6分の1、都市計画税3分の1、一般住宅用地(=小規模住宅用地以外の住宅用地)でそれぞれ3分の1、3分の2と課税標準を軽減する仕組みが取られています。

 遊休地1,000uを例に取ると、アパート建設前はすべてが「非住宅用地」扱いであったのが、この土地に8戸で構成されるアパートを建築した場合、1,000uすべてが「小規模住宅用地」となります。概算で言えば、固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されることになります。

 尚、実際には非住宅用地と住宅用地とでは負担水準及び負担調整措置の計算ルールに若干の違いがあり、上記の例はあくまで簡略化したものです。
△戻る
 新築家屋を贈与したらどうなりますか
 通常、家屋を贈与した場合は、相続税法の規定により、固定資産評価額を以って財産評価をし、当該金額で贈与税の計算をします。
 一方、新築家屋の固定資産評価額はせいぜい建築費総額の4〜6割程度であり、2000万円程度で贈与者が建築した家屋を一旦、自己の名義で保存登記し、翌年に固定資産評価額が出るのを待って、親族等に贈与したいのだがどうかという相談は少なくありません。

 新築同然である場合、税務当局が当該贈与行為に着目し、調査に掛かれば、かなりの率で「時価相当額」で贈与があったものとして修正申告を求めてくる可能性が高いものと思われます。

 よく新築同然の家屋を子に贈与して何のお咎めもなかったと豪語する方もいらっしゃいますが、これは道路交通法でいえば、時速50km制限のところを時速100kmで車を飛ばして警察につかまらなかったのと同じことです。確かに税務の世界は同じ行為をしても、お咎めがあったりなかったりするものです。
 
 それでは築何年の家屋なら良いのか、修繕したての家屋はどうかなどいろいろ疑問も出てきますが、その際は是非、私どもまでご質問お願いします。
△戻る
 
 
△戻る
名古屋市東区葵二丁目12番1号
ナカノビル3階
株式会社エーエムエス
Copyright(C) 株式会社エーエムエス All Rights Reserved.